収益還元法とは？しゅうえきかんげんほう
収益還元法とは、その不動産が将来生み出す収益から価格を求める手法。直接還元法（1年分の純収益÷還元利回り）とDCF法（毎年の収益と売却価格を現在価値に割り引いて合計）の2つがある。賃貸用不動産だけでなく、自用の不動産にも（賃貸を想定して）適用できる。
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年間の家賃収入から管理費・固定資産税などを引いた純収益が240万円のアパートを、還元利回り6%で評価すると、240万円÷0.06＝4,000万円が価格の目安になる。同じ家賃でも、周辺の利回り水準が5%なら4,000万円ではなく4,800万円という評価になる。
収益還元法は試験でどう引っ掛けられる？
「自用の不動産には収益還元法を使えない」は誤り。賃貸を想定すれば適用できる。また還元利回りが上がると価格は下がる（割り算の分母が大きくなる）関係も問われる。直接還元法とDCF法の中身を入れ替えた出題にも注意する。
収益還元法と関連する用語は？
収益還元法が出た過去問は？
出典：令和8年度 3級FP技能検定（ファイナンシャル・プランニング）試験 問10（IPA）解説で登場
不動産の鑑定評価の手法に関する下表の空欄（ア）～（ウ）にあてはまる語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。
正解：（ア）再調達原価 （イ）取引事例比較法 （ウ）現在価値
要点：原価法は再調達原価、収益還元法は将来収益の現在価値
鑑定評価の3手法をそれぞれの着眼点で区別する。原価法は「いま同じものを建てるといくらか」という再調達原価を求め、古くなった分を減価修正して積算価格を出す。取引事例比較法は似た取引事例を集めて事情補正・時点修正・要因比較を行い比準価格を出す。収益還元法は将来生み出す純収益を現在価値に割り戻して合計する。よって（ア）再調達原価・（イ）取引事例比較法・（ウ）現在価値。
出典・参考
最終更新：2026-08-30／解説は資格暗記が独自に作成しています。 過去問の出典は各問題に記載のとおりです。