市街化区域・市街化調整区域とは？しがいかくいき・しがいかちょうせいくいき
市街化区域・市街化調整区域とは、市街化区域はすでに市街地か、おおむね10年以内に優先的に市街化を図る区域。市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域で、原則として建物を建てられない。市街化区域には必ず用途地域を定めるが、調整区域には原則として定めない。
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同じ最寄り駅でも、市街化区域の土地は住宅が建てられるので高く、線路を挟んだ調整区域の畑は建築が原則できないため、坪単価が何分の1にもなる、という値段の差が生まれる。安い土地には理由があるので、値段だけで飛びつかないことが大事になる。
市街化区域・市街化調整区域は試験でどう引っ掛けられる？
「おおむね10年以内」の年数と、用途地域の定め方（市街化区域は必ず定める／調整区域は原則定めない）が定番。2つの区域の説明を入れ替えた出題にも注意。なお、調整区域でも農家の住宅など例外的に建築が認められる場合がある。
市街化区域・市街化調整区域と関連する用語は？
市街化区域・市街化調整区域が出た過去問は？
出典：令和6年度 3級FP技能検定（ファイナンシャル・プランニング）試験 問23（IPA）
都市計画法によれば、市街化区域は、既に市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされている。
正解：正しい（〇）
要点：市街化区域＝既成市街地＋10年以内に市街化
正しい記述です。都市計画法では、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けます（線引き）。市街化区域は、すでに街になっている区域と、おおむね10年以内に優先して街にしていく区域で、用途地域が必ず定められ、家を建てやすい場所です。反対に市街化調整区域は市街化を抑える区域で、原則として建物を建てられません。土地を買うときは、どちらに入っているかで使い道と値段が大きく変わります。
出典：令和7年度 3級FP技能検定（ファイナンシャル・プランニング）試験 問23（IPA）
都市計画法によれば、市街化区域内において行う開発行為は、その規模にかかわらず、都道府県知事等の許可を受けなければならない。
正解：誤り（×）
要点：市街化区域は1,000㎡未満の開発なら許可不要
正解は×。市街化区域内では、原則として1,000㎡未満の開発行為は許可が不要です（三大都市圏の一部では500㎡未満）。開発行為とは、建物を建てる目的で土地を造成したり区画を変えたりすることをいいます。小規模なものまで許可制にすると手続きが回らないため、面積で線引きしているのです。「規模にかかわらず」のような言い切りの表現は誤りの選択肢になりやすい点も覚えておきます。
出典：令和8年度 3級FP技能検定（ファイナンシャル・プランニング）試験 問23（IPA）
農地法によれば、市街化区域内にある農地を自宅の建築を目的として宅地に転用する場合、あらかじめ農業委員会に届出をすれば、都道府県知事等の許可は不要である。
正解：正しい（〇）
要点：市街化区域内の農地転用は農業委員会へ届出
〇。市街化区域内にある農地を宅地へ転用する場合（農地法4条）は、あらかじめ農業委員会へ届出をすれば足り、都道府県知事等の許可は不要です。市街化区域はもともと市街地にしていく区域なので、手続きを軽くしてあります。市街化区域外であれば許可が必要です。農地法は3条（農地のまま売買・貸借＝農業委員会の許可）、4条（自分の農地の転用）、5条（転用目的の売買）の3つ。市街化区域内の届出で済む特例があるのは4条と5条だけで、3条にはありません。
出典・参考
最終更新：2026-08-30／解説は資格暗記が独自に作成しています。 過去問の出典は各問題に記載のとおりです。